Die Immobilienbewirtschaftung transformiert sich

Welche Wettbewerbsposition hat die Liegenschaftsbewirtschaftung der HEV Verwaltungs AG im Markt?

Die Bewirtschaftungsabteilung der HEV Verwaltungs AG beschäftigt insgesamt 10 Mitarbeitende, bestehend aus mandatsverantwortlichen Immobilienbewirtschaftern sowie Sachbearbeitern. Des Weiteren wird die Abteilung Bewirtschaftung durch ein dreiköpfiges Buchhaltungsteam im Bereich der Liegenschaftsbuchhaltung unterstützt. Die HEV Verwaltungs AG betreut insgesamt rund 5’000 Objekte. Darunter befinden sich Mietliegenschaften jeglicher Objektkategorie genauso wie Stockwerkeigentumseinheiten. Im Bereich der Mietliegenschaften vertreten wir grösstenteils private Eigentümer, welche ihre Liegenschaften in der Region Ostschweiz halten und den persönlichen Kontakt zu unserem Bewirtschaftungsteam schätzen. Auch finden sich Genossenschafter und institutionelle Anleger wie Pensionskassen in unserem breitgefächerten Kundenportfolio.

Welche Veränderungen im Liegenschaftsmarkt und in der Liegenschaftsbewirtschaftung spüren Sie als CEO der HEV Verwaltungs AG besonders? Und inwiefern spüren Sie sich abzeichnende Trends?

Generell bringt die Digitalisierung in der Bewirtschaftungsbranche grosse und rasant voranschreitende Veränderungen mit sich. Wir haben eine Roadmap mit möglichen Digitalisierungsprojekten erarbeitet, welche wir kontinuierlich umsetzen. Ebenso erachten wir es als essentiell, die Trends in unserer Branche stets zu verfolgen und nutzenbringende Projekte rasch und pragmatisch umzusetzen. Die schnellen Entscheidungswege in unserem Unternehmen lassen flexible Anpassungen im operativen Bereich vornehmen und stellen eine agile Organisation sicher. Die Digitalisierungsprojekte befassen sich insbesondere mit der Optimierung und Automatisierung bestehender Prozesse, sowie der Vereinfachung und barrierefreien Ausgestaltung der Kommunikation mit unseren verschiedenen Anspruchsgruppen.

Wir beobachten zudem eine generelle Professionalisierung im Markt. Mieter und Eigentümer verfügen über einen sehr guten Wissensstand und setzen sich meist aktiv mit verschiedenen Fachthemen der Immobilienwirtschaft auseinander. Umso wichtiger erscheint es uns, dass wir gut ausgebildete Fachleute für unsere Bewirtschaftungsabteilung rekrutieren können. Auch die Ausbildung unserer Nachwuchskräfte nimmt einen hohen Stellenwert ein. Wir verfolgen das Ziel, unsere Mitarbeiter langfristig in unserem Betrieb zu halten. Ein weiterer Trend ist die Professionalisierung der Vermarktungsmassnahmen bei geleichzeitig steigenden Leerständen von Wohnungen und Gewerbeflächen. Wo früher lediglich ein Internetinserat geschaltet wurde, reichen heute die einfachen Standardmassnahmen oft nicht mehr aus. Das Buhlen um potenzielle Mieter wird mit professionellen und aufwändigen Vermarktungstools unterstützt.

Zu guter Letzt stellen wir fest, dass sich viele Mitbewerber aus dem Geschäft der Stockwerkeigentümerverwaltung zurückziehen. Dieser Trend wird sich unseres Erachtens weiter verschärfen, da einerseits die Rekrutierung von Fachkräften ausserordentlich schwierig geworden ist und andererseits die Ansprüche der Eigentümer weiterwächst.

Wie nimmt die HEV Verwaltungs AG die Brückenfunktion der Liegenschaftsbewirtschaftung zwischen Investoren/Eigentümern und Mietern wahr?

Die grösste Herausforderung in der Immobilienbewirtschaftung ist es, stets eine gesunde Balance zwischen den verschiedenen Anspruchsgruppen zu finden. Im Zentrum unseres Handelns steht sowohl der Eigentümer der Liegenschaft als auch jeder einzelne Mieter. Damit wir die anspruchsvolle Brückenfunktion erfolgreich meistern können, sind eine jederzeit offene und ehrliche Kommunikation sowie grosses Fachwissen und ein Höchstmass an Sorgfalt und Verlässlichkeit die Schlüssel zum Erfolg. Wir versuchen in jeder schwierigen Situation sowohl die Interessen des Eigentümers als auch jene des Mieters zu vertreten und für alle Parteien praktikable Lösungen zu erarbeiten.

Was erwarten private Liegenschaftseigentümer? Wie denken und handeln diese?

Es gibt Liegenschaftsbesitzer, welche eine äusserst nachhaltige Immobilienstrategie verfolgen. Diese Eigentümer stehen Sanierungen und Investitionen positiv gegenüber und räumen der Nachhaltigkeit eine hohe Priorität ein. Ihr Ziel ist es, zufriedenen und langjährigen Mietern ein tolles Wohnerlebnis zu bieten und die Erträge nachhaltig zu sichern. Andere Eigentümer agieren stark renditeorientiert und sind bei Investitionen eher zurückhaltend.

Die Erwartungen beider Immobilienbesitzer sind jedoch dieselben: Eine kostenbewusste und transparente Betreuung der Liegenschaft. Betreffend den Vorlieben bezüglich Informationsflusses unterscheiden sich die Kundenwünsche hingegen stark. Es gibt Eigentümer, welche uns volle Entscheidungskompetenz einräumen. Andere wiederum möchten auch bei kleineren Ereignissen aktiv mitbestimmen. Unter diesem Aspekt sehe ich unsere kleine, agile Bewirtschaftungsabteilung gegenüber den grossen Mitbewerbern im Vorteil. Wir können auf individuelle Kundenwünsche spezifisch eingehen.

Was erwarten die verschiedenen Kategorien institutioneller Liegenschaftseigentümer (Banken? PKs? Stiftungen?) Wie denken und handeln diese?

Institutionelle Liegenschaftsbesitzer legen grossen Wert auf gut unterhaltene Liegenschaften, welche eine nachhaltige Rendite generieren. Auch das Kostenbewusstsein spielt eine grosse Rolle. Die Werterhaltung oder die Wertsteigerung stehen bei den Entscheidungen stets im Zentrum. Geringe Leerstände und marktkonforme Mietzinse beeinflussen ihre Überlegungen und ihr Handeln. Den institutionellen Anlegern ist zudem die Wahrung ihrer Interessen und ihres Images sehr wichtig. Sie fordern eine seriöse Betreuung ihrer Objekte und deren Mieter.

Wie wird der Kompetenzrahmen eines Liegenschaftsbewirtschaftung-Mandats festgelegt?

Unsere Kompetenzsumme liegt in der Regel zwischen CHF 3’000.00 und CHF 5’000.00 und wird bei der Übernahme des Mandates vertraglich festgelegt. In diesem Rahmen ist der Bewirtschafter bevollmächtigt, Reparatur- oder Sanierungsaufträge ohne Rücksprache und nach Einholung und Verhandlung entsprechender Offerten zu disponieren. Die Kompetenzsumme kann auch während der Vertragslaufzeit an den Kundenwunsch angepasst werden.

Wie beeinflusst die Covid-Krise die Tätigkeit der Liegenschaftsbewirtschaftung der HEV Verwaltungs AG?

Durch die Covid-Situation verlagerten sich die Kommunikation vom physischen Austausch zusehends in die digitale Welt. Stockwerkeigentümer-Versammlungen können aufgrund von Einschränkungen nicht physisch abgehalten werden und müssen auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Als Novum hielten wir virtuelle Versammlungen ab. Auch Wohnungsbesichtigungen werden auf dem digitalen Weg mit Tools wie virtuellen 360°-Rundgängen angeboten. Die angeordnete Homeoffice-Pflicht oder die Kurzarbeit in gewissen Branchen führte zu einer wesentlich höheren Beanspruchung unserer Immobilienbewirtschafter. Die Menschen, welche gezwungen waren, zu Hause zu bleiben, haben während dieser Zeit diverse Mängel an der Mietsache entdeckt oder waren teilweise auch nur froh, wenn sie jemanden hatten, mit dem sie sich austauschen konnten.

Ich bin überzeugt, dass die Covid-Krise die Tätigkeit unseres Bewirtschaftungsteams nachhaltig prägt und sich verschiedene technische Hilfsmittel sehr rasch etablieren werden. Andererseits fallen bei der Verrichtung unserer Arbeit auch Tätigkeiten an, welche nicht gänzlich in die virtuelle Welt verlagert werden können. Zudem ist eine gewisse Zurückhaltung von Mietern und Wohnungsinteressenten bemerkbar. Wir verzeichnen tendenziell eine sinkende «Umzugsfreudigkeit».

Wie wird sich Ihrer Einschätzung nach das Geschäft der Liegenschaftsbewirtschaftung künftig wohl generell entwickeln? Und wie sehen Sie die künftige Ausrichtung dieses Geschäfts bei der HEV Verwaltungs AG?

Klar ist, dass die Digitalisierung viele Veränderungen mit sich bringt. Die Corona-Krise beschleunigte diese Entwicklung stark. Man sagt der Immobilienbranche oft nach, dass sie die Digitalisierung lange etwas vernachlässigt habe. Es stehen viele einschneidende Veränderungen in den Arbeitsprozessen und in der Kommunikation mit den Anspruchsgruppen an.

Eines ist jedoch sicher: Die Bewirtschaftung von Liegenschaften wird auch künftig eine persönliche Angelegenheit zwischen Eigentümer, Mieter und Bewirtschafter bleiben. Unser Ziel ist deshalb die Digitalisierung in einem vernünftigen Rahmen voranzutreiben und dabei stets den persönlichen Kontakt zu unserer Kundschaft ins Zentrum zu rücken. Denn wir stellen trotz laufender technischer Entwicklung fest, dass Eigentümer, Mieter und insbesondere auch Stockwerkeigentümer einen persönlichen Ansprechpartner extrem schätzen.